マイホームを買い換えました。この場合の譲渡損失の損益通算や繰越控除の適用の対象になった後の修正申告はどのようにすればいいのでしょうか。

買い換える場合の譲渡損失の損益通算を適用して所得税の確定申告をした人が、譲渡年の次の年末までに新しいマイホームを取得しない場合や、買い換えの資産を取得した年の年末に、その買い換えの資産に必要な住宅借入金などの額数がない場合、買い換えの資産を取得した年の次の年の年末までに、その資産を対象者の居住用として使わない場合は、各損益通算の定めの適用が不可能なこととなるので、譲渡資産の譲渡年の次の年末か、次の年末から4ヶ月以内に損益通算を行った年度分の所得税に関して修正申告書を出し、同時に提出した修正申告書に応じる期限以内に、納付すべき税額を納めなければなりません。

また、マイホームを買い換えた時の譲渡損失の繰越控除の定めによって所得税の確定申告を行った人が、買い換えの資産を得た年の次の年末までにその資産を対象者の居住用として使わない場合は、同日から4ヶ月以内に繰越控除を行った年度分の所得税に関する修正申告書を出して、同時に提出した修正申告書に応じる期限以内に、納付すべき税額を納めなければなりません。

*東日本大震災でやむを得ない事情が発生し、買い換えの資産の取得期間以内に取得ができなくなった場合は、納税地の管轄税務署長の承認手続きをして、2013年12月31日までその取得期間の延長が認められます。

マイホームを買い換えました。この場合の譲渡損失の繰越控除と損益通算の順番はどのようになるのでしょうか。

建物や土地などの譲渡によって損失の額数が発生した場合、その損失額を建物や土地など以外の資産の譲渡所得額・他の各種所得額と損益通算することはできないのが原則です。しかし、ある一定のマイホームの譲渡損失額に関しては、他の各種所得や建物・土地以外の譲渡所得と損益通算することが可能で、このような通算をしても控除がしきれない損失額は当概年の次の年以降3年間にわたる繰越控除ができる特例の制度があります。この控除の定めによる損益通算繰越控除は、以下の順番によります。

損益通算の場合は、最初にその年度分の経常所得額(給与、配当、利子、事業、雑所得など)について損益通算の定めによる控除をし、特例の譲渡損失額を以下のaからgまでの順番で控除を行います。
a.総合短期譲渡所得額
b.総合長期譲渡所得額
c.一時所得額
d.土地などに関わる事業所得などの額数
e.経常所得額
f.山林所得額
g.退職所得額
その上、当該年の前の年以前の3年以内に純損失額があったら、その純損失の繰越控除をし、純損失以外に雑損失もある場合は、純損失の繰り越しを行った後、雑損失の繰越控除もします。純損失や雑損失の順番は、一番古い年度分の損失からとなります。

繰越控除の順番は、最初に当該年度分の損益通算の定めによる控除をします。それから、当該年の前の年以前の3年以内に純損失額があったら、その繰越控除をします。順番は、一番古い年度分の損失からとなります。
純損失の控除が終わったら特例の繰越控除をしますが、順番は以下のaからfまでの金額からとなります
a.分離長期譲渡所得額
b.分離短期譲渡所得額
c.総所得額
d.土地などに関わる事業所得などの額数
e.山林所得額
f.退職所得額
これらの繰越控除が終わった後、雑損失の額数があったら、その繰越控除をします。順番は純損失と同様、一番古い年度分のものからになります。

マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例の対象に含まれる特定譲渡に関して教えて下さい。

この特例の適用の対象になる特定譲渡とは、一般の売却以外にも、借地権を設定するなどの譲渡所得の規範となる不動産などの貸付が含まれるものも入りますが、その個人の親族などに対する贈与や譲渡、出資による譲渡は除外となります。
当該年中の特定譲渡が2つ以上である場合は(居住用の財産が2つ以上で、同一年中に全部売った場合)、1つの特定譲渡に限られて特例の適用を受けることが可能です。

*ここでの親戚などとは、以下の項目に当てはまる人となります。
(1)対象の個人の直系血族・配偶者
(2)対象の個人の親族で、その個人と生計を一つにしている人や、譲渡資産である家屋の譲渡を受けた後、その個人とその家で同居する人
(3)対象の個人とまだ婚姻の届出は出していないが、事実上婚姻関係と同様の事情の人やその人の親族で生計を一つにしている人
(4)(1)~(3)の人と、その対象の個人の使用人意外の人で、その個人から受ける金銭などの財産によって生計の維持をしている人やその人の親族で生計を一つにしている人
(5)対象の個人、(1)~(2)の親族、その個人の使用人・使用人の親族で使用人と生計を一つにしている人、その個人にかかわる(3),(4)の人を判断する規範となる株主などとした時に、同族関係やこれと同等の関係であることになる会社や法人

マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例の対象になる買い換え資産と譲渡資産の範囲について教えてください。

まず、買い換え資産の範囲から説明します。
この特例の適用が受けられる買い換えの資産は、譲渡資産の譲渡を行った個人が居住用として使っていた家屋で以下の項目に当てはまるものや、その家屋の敷地用として使う土地などで、日本内にあるものとなります。
1.家屋の1棟当たりの床面積の中で、個人が居住用として使う部分の床面積が50㎡以上であるもの
2.1棟の家屋の中で、独立部分を区分して所有する場合に、その独立部分の床面積の中でその個人が居住用として使う部分の床面積が50㎡を超えるもの

次に、譲渡資産の範囲から説明します。
この特例の適用が受けられる譲渡資産は、個人の所有である土地や家屋などで、譲渡を行った年の1月1日基準で、その所有期間が5年以上である中で以下の項目に当てはまるものとなります。
1.譲渡を行う個人が居住用として使っている家屋で、日本内にあるもの:居住用として使っている家屋が2つ以上ある場合は、主に居住用として使っている1つの家屋に限られます。また、譲渡の対象になる家屋に中で居住用以外の用途で使っている部分があったら、その部分は除外されることとなります。
2.1の家屋で、その個人の居住用として使われなくなったもの:個人の居住用として使わなくなった日から同日の後3年が過ぎた日が含まれる年の12月31日までの間に譲渡が行われたものに限られます。
3.1や2の家屋と、その家屋の敷地用として使われている土地など
4.譲渡を行う個人の1の家屋が災害などで滅失した時に、その個人が滅失した家屋を引き続けて所有していたら、譲渡年の1月1日に所有期間が5年以上になるその家屋の敷地用として使われていた土地など:災害が発生した日から同日の後3年が過ぎた日の含まれる年の12月31日までの間に譲渡が行われたものに限られます。

特定のマイホームの譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例の対象になるための添付書類と申告手続きについて教えて下さい。

ある特定のマイホームの譲渡損失額が発生した年度分に、この特例の適用を受けるためには、そのマイホームの譲渡損失が発生した年度分の所得税に対し、この特例の対象になろうとする旨の内容があり、同時に以下の書類全てを添えてある確定申告書を提出してください。
1.特定の居住用財産の譲渡損失額の明細書(確定申告書附票)
2.特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除損益通算の対象になる金額の計算書
3.売却したマイホームに関わる以下の書類
(1)売買契約書や登記事項証明書のコピーなどで、所有の期間が5年以上であることが明確であること
(2)売却日から2カ月が過ぎた後に交付してもらった除票住民票や住民票のコピー:交付先は、対象のマイホームの所在地の管轄市区町村となります。
(3)売買契約日の前の日の対象のマイホームの住宅ローンの残高証明書

特定のマイホームの譲渡損失額が発生した年の次の年度分以降の年度分に、この特例の適用を受けるためには、以下のものが要ります。
1.損益通算の適用の対象になった年度分の次の年度分から繰越控除の適用対象になる年度分まで引き続き確定申告を行うこと
2.損益通算の適用の対象になった年度分に対し、上記のすべての書類が添えてアツ期限内申告を行ったこと

ある特定の居住用の資産の譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例の適用対象となる特定譲渡と譲渡資産にはどのようなものがあるのでしょうか。

この特例の適用が受けられる対象譲渡資産は、一定の要件を満足する特定譲渡で行われ、また一定の要件を満足するマイホームであることになります。
ここでの特定譲渡の要件と、譲渡するマイホームの範囲は、以下の通りになります。

まず、特定譲渡の要件です。
1.2013年12月31日までの譲渡が行われること:一般的な売買以外にも、借地権の設定などの譲渡所得の発生根拠となる不動産などの貸し付けも含まれます。
2.譲渡を行う個人の親族などに対する贈与や譲渡は、出資で行う譲渡ではないこと:親族の扱いにある範囲は、この特例の対象の親族と同様です。

譲渡するマイホームの範囲は、個人所有の家屋や土地などで、譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年以上であるものの中で、以下のようなものになります。
1.譲渡を行う個人が居住用として使っている家屋で、日本内にあるもの:居住用の家屋が2つ以上である場合は、主に居住用として使っている1つの家屋に限られ、家屋の中で居住用以外の用途に使っている部分があったら、その部分は除外となります。
2.1の家屋で、その個人の居住用として使われなくなったもの:居住用として使わなくなった日から同日以降3年を超える日の含まれる年の12月31日までの期間内に譲渡されるものに限られます。
3.1と2の家屋と、その家屋の敷地の用途として使われている土地など
4.譲渡を行う個人の1の家屋が、災害などによって滅失した場合に、その家屋を引き続けて所有していたら、譲渡を行った年の1月1日時点での所有期間が5年以上になっていることになる家屋の敷地として使われている土地など:災害が生じた日から同日以降3年が過ぎた日の含まれる年の12月31日までの期間内に譲渡されるものに限られます。
*東日本大震災で滅失された場合は、災害日から7年が過ぎた日の含まれる年の12月31日までになります。

住宅ローンが残っている家を売りましたが、譲渡損失が生じてしまいました。この場合に適用してもらえる特例などはないのでしょうか。

「特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除損益通算の特例」という制度があります。これは、2013年12月31日までに住宅ローンがある居住用財産を住宅ローンの債務残高を下回る額数で売却することで発生した損失に対し、一定要件を満足するものに限って、その損失を他の所得から控除することを可能にする制度です。さらに損益通算をしても残りの損失額があった場合は、その譲渡年の次の年の後3年以内に繰り越して控除することもできます。この控除は、新しいマイホームを買わなくても適用が受けられます。

その譲渡損失の損益通算減額は、居住用財産の売買契約日の前の日の住宅ローンの残高から売却額を引いた残額となります。
例えば、売却の代金が2千万円で購入代金が6千万円、そして借り伊勢金残高が3千万円の場合は、譲渡損失額は4千万円となり、損益通算限度額は1千万円となります。この場合は譲渡損失額が損益通算限度額より多額であるため、1千万円が譲渡損失額となり、損益通算が可能な金額となります。

この特例の適用対象になるために満足する必要がある要件には、以下の4つがあります。
1.個人の自身が暮らしている居住用財産を譲渡すること。同時に、以前に暮らしていた居住用財産の場合は、暮らさなくなった日から3年目となる年の12月31日までに譲渡が完了すること。この譲渡には、親族などへの譲渡が除外され、譲渡所得の規範となる不動産などの貸し付けは含まれます。
2.譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以上である居住用財産で、日本内にあるものを譲渡すること
3.譲渡を行った居住用財産の売買契約日の前の日に、その財産に関わる償還期間が10年を超える住宅ローンの残高があること
4.居住用財産の譲渡額が上記の3の住宅ローンの残高を下回ること

この特例の適用から外される場合は、以下のようになります。
1.繰越控除の適用範囲から外される場合:所得金額の合計が3千万円以上である年があったら、その年だけは控除の対象から外されます。
2.繰越控除損益通算の両方の適用から外される場合
(1)居住用財産の売主と買主が、夫婦や親子、生計を一つにする親族、特殊な関係のある法人、内縁関係の人などの特別な関係の場合
(2)居住用財産を売った年の前年・前々年に以下の特例の対象になっている場合
a. 特定の居住用の財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
b. 特定の居住用の財産を買換える場合の長期譲渡所得の課税の特例
c. 居住用の財産の譲渡所得の3千万円の特別控除
d. 居住用の財産の譲渡を行った場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
(3)居住用財産を売った年の前の年の以前3年以内の年の時点で発生した他の居住用財産の譲渡損失額について、ある特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の対象になっている場合
(4)居住用財産を売った年や、その年の前の年の以前3年以内の年の時点に行われる資産譲渡に関して、居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の繰越控除損益通算の特例の対象になっている場合
*住宅借入など特別控除制度との併用は可能です。

この特例の適用を受けるための手続きは、繰越控除損益通算によって若干異なります。
繰越控除の場合は、1損益通算に必要であった全ての書類を添えた期限内申告書を出したこと、2損益通算を適用してもらった年度分の次の年から繰越控除を適用する年度分まで引き続けて確定申告書:損失申告用を出すこととなります。

損益通算の場合は、確定申告書に以下の書類を添付してください。
1.特定の居住用の財産の譲渡損失の損益通算繰越控除の対象になる金額の計算書
2.特定の居住用の財産の譲渡損失額の明細書(確定申告書付表)
3.売った居住用財産に関する以下の書類
(1)売買契約日の前年時点でのその財産の住宅ローンの残高証明書
(2)売買契約書や登記事項証明書のコピーなどで、所有期間が5年以上であることが明確にされているもの
(3)売却日から2カ月を過ぎた後に、交付を受けた除票住民票や住民票のコピー:このコピーは、その居住用住宅の管轄市町村長からもらってください。