「特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例」という制度があります。これは、2013年12月31日までに住宅ローンがある居住用財産を住宅ローンの債務残高を下回る額数で売却することで発生した損失に対し、一定要件を満足するものに限って、その損失を他の所得から控除することを可能にする制度です。さらに損益通算をしても残りの損失額があった場合は、その譲渡年の次の年の後3年以内に繰り越して控除することもできます。この控除は、新しいマイホームを買わなくても適用が受けられます。
その譲渡損失の損益通算減額は、居住用財産の売買契約日の前の日の住宅ローンの残高から売却額を引いた残額となります。
例えば、売却の代金が2千万円で購入代金が６千万円、そして借り伊勢金残高が3千万円の場合は、譲渡損失額は4千万円となり、損益通算限度額は1千万円となります。この場合は譲渡損失額が損益通算限度額より多額であるため、1千万円が譲渡損失額となり、損益通算が可能な金額となります。
この特例の適用対象になるために満足する必要がある要件には、以下の４つがあります。
１．個人の自身が暮らしている居住用財産を譲渡すること。同時に、以前に暮らしていた居住用財産の場合は、暮らさなくなった日から3年目となる年の12月31日までに譲渡が完了すること。この譲渡には、親族などへの譲渡が除外され、譲渡所得の規範となる不動産などの貸し付けは含まれます。
２．譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以上である居住用財産で、日本内にあるものを譲渡すること
３．譲渡を行った居住用財産の売買契約日の前の日に、その財産に関わる償還期間が10年を超える住宅ローンの残高があること
４．居住用財産の譲渡額が上記の３の住宅ローンの残高を下回ること
この特例の適用から外される場合は、以下のようになります。
１．繰越控除の適用範囲から外される場合：所得金額の合計が3千万円以上である年があったら、その年だけは控除の対象から外されます。
２．繰越控除と損益通算の両方の適用から外される場合
（１）居住用財産の売主と買主が、夫婦や親子、生計を一つにする親族、特殊な関係のある法人、内縁関係の人などの特別な関係の場合
（２）居住用財産を売った年の前年・前々年に以下の特例の対象になっている場合
a. 特定の居住用の財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
b. 特定の居住用の財産を買換える場合の長期譲渡所得の課税の特例
c. 居住用の財産の譲渡所得の3千万円の特別控除
d. 居住用の財産の譲渡を行った場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
（３）居住用財産を売った年の前の年の以前3年以内の年の時点で発生した他の居住用財産の譲渡損失額について、ある特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の対象になっている場合
（４）居住用財産を売った年や、その年の前の年の以前3年以内の年の時点に行われる資産譲渡に関して、居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例の対象になっている場合
＊住宅借入など特別控除制度との併用は可能です。
この特例の適用を受けるための手続きは、繰越控除・損益通算によって若干異なります。
繰越控除の場合は、１損益通算に必要であった全ての書類を添えた期限内申告書を出したこと、２損益通算を適用してもらった年度分の次の年から繰越控除を適用する年度分まで引き続けて確定申告書：損失申告用を出すこととなります。
損益通算の場合は、確定申告書に以下の書類を添付してください。
１．特定の居住用の財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の対象になる金額の計算書
２．特定の居住用の財産の譲渡損失額の明細書（確定申告書付表）
３．売った居住用財産に関する以下の書類
（１）売買契約日の前年時点でのその財産の住宅ローンの残高証明書
（２）売買契約書や登記事項証明書のコピーなどで、所有期間が5年以上であることが明確にされているもの
（３）売却日から2カ月を過ぎた後に、交付を受けた除票住民票や住民票のコピー：このコピーは、その居住用住宅の管轄市町村長からもらってください。
