今まで暮らしていたマイホームを2013年12月31日までに売って、新しいマイホームを買った時に、元のマイホームの譲渡の際に損失が発生した場合は、一定要件を満足するものに限って、その譲渡損失を当年の事業所得や給与所得などの他の所得から損益通算をすることが可能です。それに、損益通算をしても譲渡損失がまだ残っている場合は、当該年の次の年以降3年以内に繰越控除をすることが可能です。このような特例を、マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例と呼びます。
この特例の適用の対象になるための要件は、以下の5つとなります。
１．自分の暮らしているマイホームを譲渡すること。または、以前に暮らしていたマイホームの場合は、暮らさなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡をすること。ここでの譲渡には、親族などを対象にして行う譲渡は場外になり、譲渡所得のもととなる不動産などの貸し付けは含まれます。
２．譲渡年の1月1日の所有期間が5年以上である資産で、日本内にあるものを譲渡すること
３．譲渡年の前の年の1月1日から売却年の次の年の12月31日までの間に、日本国内の資産で、家屋の床面積が50㎡を超えるものを得たこと
４．買い換えの資産の取得年の次の年の12月31日までの間に、居住用として使うことや、使う見込みであること
５．買い換えの資産の取得年の12月31日に、その資産と関係のための償還期間10年を超える住宅ローンがあること
この特例の対象になれない場合は、以下の通りです。
１． 繰越控除の対象になれないケース
（１） もとのマイホームの敷地の面積が５００㎡以上の場合：５００㎡以上の部分の譲渡損失額は特例の適用が不可能です。
（２） 繰越控除の適用年の12月31日に、新しいマイホームについて償還期間が10年を超える住宅ローンが無い場合
（３） 合計所得額が3千万円以上の場合：3千万円以上の年があったら、その年だけは特例の適用が不可能です。
２． 繰越控除と損益通算が両方不可能なケース
（１） 元のマイホームの売り主と買主が、夫婦や親子などの、生計を一つにしている特別な関係の場合：特別な関係には、特殊な関係にある法人、内縁関係の人、生計を1つにする家族以外の親族の場合も含まれます。
（２） 元のマイホームを売った年の前の年・前々年に以下の特例の対象になっている場合
＊特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
＊居住用の財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
＊特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
＊居住用の財産の譲渡所得の3千万円の特別控除
（３） 元のマイホームを売った年やその年の前の年以前の3年以内に行われる資産の譲渡に対し、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用の対象になっている場合や対象になる場合
（４） 売却年の前の年の以前3年以内に発生した他の毎歩0無の譲渡損失額についてマイホームを買い換えた場合の譲渡損失の特例を貰っている場合
＊この特例と住宅借入など特別控除性とは両方の適用を受けることができます。
この特例の適用対象になるための手続きは、以下の通りです。
１． 損益通算をする場合、確定申告書に以下の書類を添えてください。
（１）居住用の財産の譲渡損失の繰越控除・損益通算の適用を受ける金額の計算書
（２）居住用の財産の譲渡損失額の明細書（確定申告書付表）
（３）元のマイホームに関わる以下の書類
＊元のマイホームを売った日から2カ月が過ぎた後に交付してもらった除票住民票・住民票のコピー
＊売買契約書や登記事項証明書のコピーなどで、所有期間が5年以上のことと面積が明確にされるもの
（４）新しいマイホームに関わる以下の書類
＊年末の住宅借入金の残高証明書
＊売買契約書や登記事項証明書のコピーなどで、取得した年月日や対象家屋の床面積が明確にされるもの
＊新しいマイホームの所在地の管轄市区町村から交付してもらった住民票のコピー
２．繰越控除の場合
１．確定申告書に年末の住宅借入金の残高証明書の添付
２．損益通算が適用された年度分に関して、一定の書類が添えてある期限内申告書の提出
３．損益通算が適用された年度分の次の年度分から繰越控除を適用する年度分まで、引き続けて確定申告書の提出が行われること
＊被災居住用の財産の敷地にかかわる譲渡期限の延長の特例の制度もあります。
