住宅ローンが残っている家を売りましたが、譲渡損失が生じてしまいました。この場合に適用してもらえる特例などはないのでしょうか。

「特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除損益通算の特例」という制度があります。これは、2013年12月31日までに住宅ローンがある居住用財産を住宅ローンの債務残高を下回る額数で売却することで発生した損失に対し、一定要件を満足するものに限って、その損失を他の所得から控除することを可能にする制度です。さらに損益通算をしても残りの損失額があった場合は、その譲渡年の次の年の後3年以内に繰り越して控除することもできます。この控除は、新しいマイホームを買わなくても適用が受けられます。

その譲渡損失の損益通算減額は、居住用財産の売買契約日の前の日の住宅ローンの残高から売却額を引いた残額となります。
例えば、売却の代金が2千万円で購入代金が6千万円、そして借り伊勢金残高が3千万円の場合は、譲渡損失額は4千万円となり、損益通算限度額は1千万円となります。この場合は譲渡損失額が損益通算限度額より多額であるため、1千万円が譲渡損失額となり、損益通算が可能な金額となります。

この特例の適用対象になるために満足する必要がある要件には、以下の4つがあります。
1.個人の自身が暮らしている居住用財産を譲渡すること。同時に、以前に暮らしていた居住用財産の場合は、暮らさなくなった日から3年目となる年の12月31日までに譲渡が完了すること。この譲渡には、親族などへの譲渡が除外され、譲渡所得の規範となる不動産などの貸し付けは含まれます。
2.譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以上である居住用財産で、日本内にあるものを譲渡すること
3.譲渡を行った居住用財産の売買契約日の前の日に、その財産に関わる償還期間が10年を超える住宅ローンの残高があること
4.居住用財産の譲渡額が上記の3の住宅ローンの残高を下回ること

この特例の適用から外される場合は、以下のようになります。
1.繰越控除の適用範囲から外される場合:所得金額の合計が3千万円以上である年があったら、その年だけは控除の対象から外されます。
2.繰越控除損益通算の両方の適用から外される場合
(1)居住用財産の売主と買主が、夫婦や親子、生計を一つにする親族、特殊な関係のある法人、内縁関係の人などの特別な関係の場合
(2)居住用財産を売った年の前年・前々年に以下の特例の対象になっている場合
a. 特定の居住用の財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
b. 特定の居住用の財産を買換える場合の長期譲渡所得の課税の特例
c. 居住用の財産の譲渡所得の3千万円の特別控除
d. 居住用の財産の譲渡を行った場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
(3)居住用財産を売った年の前の年の以前3年以内の年の時点で発生した他の居住用財産の譲渡損失額について、ある特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の対象になっている場合
(4)居住用財産を売った年や、その年の前の年の以前3年以内の年の時点に行われる資産譲渡に関して、居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の繰越控除損益通算の特例の対象になっている場合
*住宅借入など特別控除制度との併用は可能です。

この特例の適用を受けるための手続きは、繰越控除損益通算によって若干異なります。
繰越控除の場合は、1損益通算に必要であった全ての書類を添えた期限内申告書を出したこと、2損益通算を適用してもらった年度分の次の年から繰越控除を適用する年度分まで引き続けて確定申告書:損失申告用を出すこととなります。

損益通算の場合は、確定申告書に以下の書類を添付してください。
1.特定の居住用の財産の譲渡損失の損益通算繰越控除の対象になる金額の計算書
2.特定の居住用の財産の譲渡損失額の明細書(確定申告書付表)
3.売った居住用財産に関する以下の書類
(1)売買契約日の前年時点でのその財産の住宅ローンの残高証明書
(2)売買契約書や登記事項証明書のコピーなどで、所有期間が5年以上であることが明確にされているもの
(3)売却日から2カ月を過ぎた後に、交付を受けた除票住民票や住民票のコピー:このコピーは、その居住用住宅の管轄市町村長からもらってください。

自分の居住用として使っていた住宅を売りました。この場合に適用が受けられる特例にはどのようなものがあるのでしょうか。

このような場合には、譲渡所得から所有期間の長短を問わず最高3千万円まで控除してもらえる特例、すなわち「居住用の財産を譲渡した場合の3千万円の特別控除の特例」が受けられます。
この特例の適用を受けるための要件は、以下の通りです。
1.自分のマイホームを売却するか、そのマイホームの敷地や借地権も一括して売却すること:前に居住していた家屋や敷地などは、居住をやめた日から3年目となる年の12月31日までに売却を完了すること
2.売却した年の前の年・前々年にこの特例・繰越控除損益通算の特例・買い換えや交換の特例の適用対象になっていないこと
3.売却した家屋と敷地について、収用の場合の特別控除などの他の特例の適用対象にもなっていないこと
4.災害で滅失した場合の家屋に関しては、居住をやめた日から3年目となる年の12月31日までにその敷地を売却すること。
5.居住していた家屋・居住をやめた家屋を取り壊した場合は、以下の2つの要件を全て満足させること。
(1)家屋を取り壊してから譲渡の契約を結んだ日まで、その敷地を貸駐車場などやそれ以外の用途に使っていないこと
(2)対象の敷地の譲渡契約が、家屋を撤去した日から1年以内に結ばれ、同時に居住をやめた日から3年目の年の12月31日までに売却を完了すること
6.売却する側と購入する側の関係が、夫婦や親子、内縁関係の人、生計を一つにする親族、特殊な関係の法人などの特別な間柄ではないこと

一方、この特例の適用が受けられない家屋は以下の通りです。
1.この特例だけが目的で入居しているとみなされる家屋
2.居住用の家屋を新築する期間内だけ借り住まいとして使用した家屋、それ以外の一時的な目的で入居したとみなされる家屋
3.別荘のように、娯楽や趣味、保養のための家屋

この適用の対象になるためには、確定申告書を提出する際に以下の書類も添付する必要があります。
1.譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼明細書):土地・建物用となります。
2.居住用の財産を売却した日から2カ月が過ぎた後に、その居住用の財産の管轄市区町村から交付してもらった住民票や除票住民票のコピー

不動産を譲渡した際に損失額が生じてしまいました。この場合の控除にはどのようなものがあるのでしょうか。

ある個人が、建物や土地を譲渡して長期・短期の譲渡所得額を計算して、損失額が生じてしまった場合、その損失額を他の譲渡所得から控除することが可能ですが、控除をしても残りの損失額がある場合は、給与所得や事業所得などの所得と合算する損益通算は不可能です。
同時に、長期譲渡所得に当てはまる場合で、居住用の財産を譲渡した時に発生した譲渡所得学に関しては、一定の要件を満足する場合に限って、譲渡を行った年に給与所得・事業所得などの他の所得と通算をすることが可能で、このような計算をしても控除しきれない損失額がある場合は、損失額を譲渡の行われた年の次の年の3年間にわたって繰越し、控除をすることが可能です。

*長期・短期の譲渡所得の基準は、譲渡念の1月1日時点で、所有期間が5年以上であるか5年を超えないかによって判断されます。

Q.事業所得の金額を算出するに当たって必要経費に算入できる金額を教えてください。

A.事業所得、不動産所得及び雑所得の金額を算出するに当たって、必要経費に算入できる金額は、次の金額とされています。
・その年に発生した販売費、一般管理費その他業務における費用の額
・総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接必要であった費用の額
個人の業務においては、例えば地代、家賃、水道光熱費、交際費、接待費のように、一つの支出が家事上と業務上の両方に関係する費用(以下「家事関連費」といいます)といえるものが存在します。
家事関連費のうちで次の金額は、必要経費に該当します。
・青色申告者で、取引の記録等を基に、業務を遂行する上で直接必要であったことが明白に区別できる場合におけるその区別できる金額
・主な部分が業務を遂行する上で必要であって、かつ、業務に必要である部分を明白に区別することが可能である場合におけるその区別できる金額

1.必要経費に該当するものと該当しないものの具体例
生計を一にする配偶者その他の親族に払う地代家賃等は必要経費に該当せず、受領した者についても所得としては考えないといえます。このことは、土地や家屋のみならず、その他の資産を借りた場合についても同じです。ただ、子供が生計を一にする父親より業務のために借りた土地や建物に課税される固定資産税等の費用については、子供が営む業務の必要経費に該当します。
また、生計を一にする配偶者その他の親族に払う給与賃金(青色事業専従者給与は除外されます)は、必要経費に該当しません。なお、青色申告者ではない者についての事業専従者控除の金額は、必要経費として取り扱われます。
業務のための借入金(業務用資産の購入のための借入金等)の利息は、必要経費とされます。なお、不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地等を取得するために必要であった負債の利子の額は、不動産所得の計算上必要経費に該当します。しかし、不動産所得の金額が損失(赤字)になった場合には、その負債の利子の額に当たる部分の損失の額は発生しなかったものとして取り扱われ、他の所得金額との損益通算は不可能とされています。
業務用資産の取壊し、除却、滅失の損失や、業務用資産の修繕に必要であった費用は、一定の場合以外は必要経費とされます。
事業税はその全額が必要経費とされますが、固定資産税については業務用の部分のみが必要経費とされます。所得税や住民税は必要経費とされません。
罰金、科料、過料等や、公務員に対する賄賂等は、必要経費に該当しません。

2.必要経費の算入時期
必要経費とされる金額は、その年において債務の確定した金額(債務の確定によらない減価償却費等の費用も存在します)であるといえます。すなわち、その年に払っていてもその年に債務が確定していないものはその年の必要経費とはされませんし、 逆に払っていなくても、その年に債務が確定しているものはその年の必要経費とされます。
上記の場合において「その年に債務が確定している」というのは、次に掲げる条件の全てに当てはまる場合のことです。
・その年の12月31日までに債務が成立していること。
・その年の12月31日までにその債務を基に具体的な給付を行うべき原因となる事実が生じていること。
・その年の12月31日までに合理的に金額を算定できること。

Q.上場株式等に関わる配当については、総合課税に代えて申告分離課税を選ぶことも認められているのでしょうか?

A.平成21年1月1日以降に支払いを受けるべき上場株式等に関わる配当等(一定の大口株主等が受けるものは除外されます。以下同じです)については、総合課税に代えて申告分離課税を選ぶことも認められています。
ただし、申告を行うに当たって、申告を行う上場株式等の配当等の全額につき、総合課税と申告分離課税のいずれかを選択しなければなりません。
申告分離課税の税率については、平成21年1月1日より平成24年12月31日までに支払いを受けるべき上場株式等に関わる配当等の場合には10%(所得税7%、地方税3%)、平成25年に支払いを受けるべきものの場合は10.147%(所得税及び復興特別所得税7.147%、地方税3%)、平成26年1月1日以降に支払いを受けるべきものの場合は20.315%(所得税及び復興特別所得税15.315%、地方税5%)の税率が適用されます。
なお、平成25年より平成49年の各年分の確定申告に際しては、所得税と復興特別所得税(その年分の基準所得税額の2.1%が原則です)の申告と納税を行うこととされています。

1.上場株式等に関わる配当等の源泉徴収
(1)平成21年1月1日より平成24年12月31日までに支払いを受けるべき上場株式等に関わる配当等
10%(所得税7%、地方税3%)の税率によって源泉徴収が行われます。
(2)平成25年1月1日より平成25年12月31日までに支払いを受けるべき上場株式等に関わる配当等
10.147%(所得税及び復興特別所得税7.147%、地方税3%)の税率によって源泉徴収が行われます。
(3)平成26年1月1日以降に支払いを受けるべき上場株式等に関わる配当等
20.315%(所得税及び復興特別所得税15.315%、地方税5%)の税率によって源泉徴収が行われます。
ちなみに、平成25年1月1日より平成49年12月31日までに支払いを受ける配当等に関しては、
所得税のみならず復興特別所得税の源泉徴収が行われます。

2.上場株式等に関わる配当等の申告分離課税
申告分離課税を選んだ上場株式等の配当所得に関しては、配当控除は適用されません。
平成21年以降の年分について、上場株式等に関わる譲渡損失が存在するか、その年の前年以前3
年内の各々の年に発生した上場株式等に関わる譲渡損失のうちで前年までに差し引かれていないものが存在するのであれば、一定の要件の下、申告分離課税を選んだ上場株式等の配当所得より差し引くことが認められています(その上場株式等の配当所得の金額が上限となります)。

3.上場株式等に関わる配当等に係る課税関係
上場株式等に関わる配当等に係る課税関係をまとめると、主に次のようになっています。
(1)確定申告において総合課税を選択した場合
税率は累進税率が適用され、借入金利子の控除や配当控除が適用されます。また、上場株式等に関わる譲渡損失との損益通算はできず、扶養控除等の判定に当たっては上場株式等に関わる配当等が合計所得金額に含まれることとなります。
(2)確定申告において申告分離課税を選択した場合
税率については、平成21年より平成24年までは所得税7%及び地方税3%、平成25年は所得税7.147%及び地方税3%、平成26年以降は所得税15.315%及び地方税5%とされています。借入金利子の控除は適用され、配当控除は適用されません。そして、上場株式等に関わる譲渡損失との損益通算ができます。扶養控除等の判定に当たっては、上場株式等に関わる配当等が合計所得金額に含まれることとなりますが、上場株式等に関わる譲渡損失と申告分離課税を選んだ上場株式等の配当所得との損益通算の特例の適用を受けていればその適用後の金額、上場株式等に関わる譲渡損失の繰越控除の適用を受けていればその適用前の金額とされます。
(3)確定申告不要制度を選択した場合
税率については、平成21年より平成24年までは所得税7%及び地方税3%、平成25年は所得税7.147%及び地方税3%、平成26年以降は所得税15.315%及び地方税5%とされています。借入金利子の控除や配当控除は適用されません。また、上場株式等に関わる譲渡損失との損益通算はできず、扶養控除等の判定に当たって上場株式等に関わる配当等は合計所得金額に含まれません。

Q.青色申告をすると、事業所得等が赤字であって純損失が発生した場合に受けられる特典があるのですか?

A.青色申告の主たる特典の一つに、純損失の繰越控除と繰戻還付があります。純損失の繰越控除と繰戻還付というのは、事業所得等が赤字であって、かつ、純損失、つまり損益通算をしてもなお控除しきれない損失が発生した場合には、その損失額を翌年以後3年間にわたり繰り越し、各年分の所得から控除することが可能であり、また、前年も青色申告を行っているときには、こうした純損失の繰越しではなく、その損失額を前年分の所得に繰り戻して、前年分の所得税の還付を受けることも認められているものです。

青色申告の主たる特典には、上記の純損失の繰越しと繰戻し以外に、次のようなものが存在します。
1.青色事業専従者給与の必要費算入
青色事業専従者、つまり青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族の中で、年齢が15歳以上であって、一定の期間その青色申告者の事業に専ら従事している者に払った給与が、あらかじめ税務署に提出した届出書に記載のある金額の範囲内で専従者の労務の対価として相当な金額である場合には、その給与を必要経費に算入します。
ちなみに、青色事業専従者として給与の支払いを受ける者が、控除対象配偶者や扶養親族になることは不可能です。
2.一括評価による貸倒引当金の必要経費算入
事業所得を生ずべき事業を営む青色申告者が、その事業を遂行するに当たり発生した売掛金・貸付金等の貸金(個別評価貸金等を除きます。一括評価貸金といいます)の貸倒れによる損失の見込額として、年末における貸金の帳簿価額を合算した額の5.5%(金融業のときは3.3%です)以下の金額を貸倒引当金勘定に繰り入れた場合には、その金額を必要経費に算入します。
3.青色申告特別控除
不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営む青色申告者が、これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則に沿って記帳し、その記帳を基にして作成した貸借対照表を損益計算書と一緒に確定申告書に添えた上で確定申告期限までに提出した場合、原則として不動産所得又は事業所得から最高65万円を差し引きます。
そして、上記以外の青色申告者である場合には、不動産所得、事業所得又は山林所得から最高10万円を差し引くことになります。

私はバブルの時代に購入した賃貸用のマンションを所有していました。しかし、この度その物件を売却すること決意しました。大幅な損失を出すことになりますが、所得税の確定申告にあたり、給与所得からマンションの売却による損失の差し引きを行うことは可能なのでしょうか。

個人が、土地や建物を譲渡して譲渡所得の金額を計算した結果として譲渡損失が発生した場合につきましては、その損失金額を別の土地や建物の譲渡所得の金額から差し引くことが出来ます。ですが、差し引いた金額でも控除しきれない損失であった場合につきましては、事業所得の他、給与所得など他の所得と損益通算することは不可能になります。

【解説】
所得税は、1年間の所得の全てに対して課される税金のことであり、各種の所得の損失額(赤字)を、別の所得が黒字である場合には、その所得の赤字と別の所得の黒字を、定められた手順に従い差し引きして算出します。これを「損益通算」といいます。
不動産の譲渡によって発生した譲渡損失につきましては、平成15年12月31日までの個人が所有している土地や建物などの譲渡の場合には、分類課税の対象となる土地や建物などの譲渡により発生した譲渡所得の金額の計算上で損失金額がある場合には、その損失金額を定められた手順によって他の譲渡所得から差し引くことができ、それでも引ききることができなかった金額が出てくる場合には、その年中の給与所得や事業所得などの別の所得から控除しそれにより算出されたものを損益通算とすることが可能であるとされています。
ですが、平成16年度の税制改正により、平成16年1月1日以後の土地や建物の譲渡につきましては、原則として損益通算が出来なくなりました。分離課税の対象となる土地や建物などの譲渡により譲渡所得の黒字の金額から控除し、それでも控除しきれない赤字の金額が残る場合につきましては、その赤字はないものとみなし、分離課税の土地や建物の譲渡による所得以外の他の所得の黒字の金額から控除する事ができなくなりました。
逆に、分類課税の対象になる土地や建物の譲渡により発生する所得以外の他の金額の計算をする上で、赤字の金額が発生した場合につきましては、分類課税の対象となる土地や建物の譲渡による所得の黒字の金額がある場合においても、その赤字の金額はその黒字の金額から控除することはできないとされています。
要するに、土地や建物などの譲渡に関する譲渡所得の金額は、利益であった場合でも損益通算することが不可能であるいうことです。
また、居住用の不動産譲渡につきましては一定の基準を満たす場合に限って、譲渡した年における別の譲渡所得との通算や、また他の各種所得の金額との損益通算ができ、これらの通算を行った上で控除しきれない損失の金額に関しては、その譲渡の行われた年の翌年以降の3年間にわたり繰越控除することができるという規定があります。