私はバブルの時代に購入した賃貸用のマンションを所有していました。しかし、この度その物件を売却すること決意しました。大幅な損失を出すことになりますが、所得税の確定申告にあたり、給与所得からマンションの売却による損失の差し引きを行うことは可能なのでしょうか。

個人が、土地や建物を譲渡して譲渡所得の金額を計算した結果として譲渡損失が発生した場合につきましては、その損失金額を別の土地や建物の譲渡所得の金額から差し引くことが出来ます。ですが、差し引いた金額でも控除しきれない損失であった場合につきましては、事業所得の他、給与所得など他の所得と損益通算することは不可能になります。

【解説】
所得税は、1年間の所得の全てに対して課される税金のことであり、各種の所得の損失額(赤字)を、別の所得が黒字である場合には、その所得の赤字と別の所得の黒字を、定められた手順に従い差し引きして算出します。これを「損益通算」といいます。
不動産の譲渡によって発生した譲渡損失につきましては、平成15年12月31日までの個人が所有している土地や建物などの譲渡の場合には、分類課税の対象となる土地や建物などの譲渡により発生した譲渡所得の金額の計算上で損失金額がある場合には、その損失金額を定められた手順によって他の譲渡所得から差し引くことができ、それでも引ききることができなかった金額が出てくる場合には、その年中の給与所得や事業所得などの別の所得から控除しそれにより算出されたものを損益通算とすることが可能であるとされています。
ですが、平成16年度の税制改正により、平成16年1月1日以後の土地や建物の譲渡につきましては、原則として損益通算が出来なくなりました。分離課税の対象となる土地や建物などの譲渡により譲渡所得の黒字の金額から控除し、それでも控除しきれない赤字の金額が残る場合につきましては、その赤字はないものとみなし、分離課税の土地や建物の譲渡による所得以外の他の所得の黒字の金額から控除する事ができなくなりました。
逆に、分類課税の対象になる土地や建物の譲渡により発生する所得以外の他の金額の計算をする上で、赤字の金額が発生した場合につきましては、分類課税の対象となる土地や建物の譲渡による所得の黒字の金額がある場合においても、その赤字の金額はその黒字の金額から控除することはできないとされています。
要するに、土地や建物などの譲渡に関する譲渡所得の金額は、利益であった場合でも損益通算することが不可能であるいうことです。
また、居住用の不動産譲渡につきましては一定の基準を満たす場合に限って、譲渡した年における別の譲渡所得との通算や、また他の各種所得の金額との損益通算ができ、これらの通算を行った上で控除しきれない損失の金額に関しては、その譲渡の行われた年の翌年以降の3年間にわたり繰越控除することができるという規定があります。