マイホームの買い換えの場合の特例があると聞きました。この特例について詳しく教えてください。

ある特定の居住用の財産、すなわちマイホームを、2013年12月31日までに売却を行い、その代わりのマイホームと買い換えた場合は、一定の要件の下、譲渡益にかかる課税が将来に繰り延べられます。特定の居住用の財産の買い換えの特例です。この特例で譲渡益にかかる課税は繰り延べることとなり、非課税になるわけではないことに注意してください。

この特例の対象になるための要件は、以下の通りとなります。
1.特例を受けたい個人が暮らしている家屋か、家屋とその敷地を一括して売却すること。前に暮らしていた家屋・敷地の場合は、暮らさなくなった日から3年目となる年の12月31日までに売却すること。
2.居住用の財産を売却した際の軽減税率の特例・売却した年の前の年と前々年に居住用の財産の譲渡が行われた場合の3千万円の特別控除の特例・居住用の財産の譲渡損失に関する繰越控除損益通算の特例の適用対象ではないこと。
3.売却する居住用の財産と買い換える居住用の財産は、日本内にあるもので、売却する居住用財産は収用などの場合の特別控除などの他の控除の適用対象になっていないこと。
4.売却の代金が1億5千万円を超えないこと:特例の適用対象になる居住用財産と一緒に使っていた部分の別途分割で売る場合の代金の判定は、居住用財産を売った年の2年前の年から、2年あとの年までの5年間にわたって分割売却を行った部分も含めます。
このことから、居住用財産を売った年とその前年と前々年の売却の代金の合計が1億5千万円を超えず、特例の対象になっている場合、居住用財産を売った年の次の年や翌々年にこの特例の適用対象となった居住用財産の残りの部分の売却代金の合計が1億5千万円以上となった場合は、その売却日から4ヶ月以内に修正申告書と納税が必要です。
5.売却した人が暮らした期間が10年を超え、同時に売却年の1月1日に売却家屋・売却敷地の所有期間が同じく10年以上であること。
6.買い換えの建物の床面積が50㎡を超えるもので、買い換えの土地の面積は500㎡を超えないもの。
7.居住用財産を売却した年の前の年から次の年までの3年以内に居住用財産を買い換えることと、買い換えの居住用財産は、一定の期間までには暮らすこと:買い換えたマイホームを居住用として使い始める期間は、その居住用の資産の取得時期によって以下のようにことなります。
(1)売却年やその前の年に取得した場合は、売却年の次の年の12月31日まで
(2)売却年の次の年に取得した場合は、取得年の次の年の12月31日まで
8.買い換える居住用資産が、耐火建築物の中古の住宅である場合は、取得日の前の25年以内に建てられたものであること。しかし、2005年4月1日の後に取得した耐火建築物の中古の住宅の中で一定の耐震基準を満足するものや、耐火建築物以外の中古の住宅については建築年数の制限がされません。
9.居住用の資産を売却した人とそれを購入した人との関係が、夫婦や親子、または生計を一つにしている親族、特殊な関係がある法人、内縁関係の人などの特別の間柄ではないこと。

この特例の適用対象になるためには、必要項目を記載した確定申告書に、以下の書類を添付する必要があります。
1.譲渡所得の内訳書
2.売買契約書のコピーなどで、売却の代金が1億5千万円を超えないことが明確にされているもの
3.売却した資産の登記事項証明書などで、所有の期間が10年以上である物を明確にしているもの
4.買い換えの資産の所在地の管轄市区町村長から交付してもらった住民票のコピー
5.売却した資産の所在地の管轄市区町村長から交付してもらった住民票のコピー・戸籍の附表のコピーなどで、売却した財産の居住期間が10年を超えていることが明確にされているもの
6.買い換えた資産の売買契約書や登記事項証明書のコピーで、取得したことや買い換えの資産の面積が明確にされているもの
7.買い換えた資産が耐火建築物の中古の住宅である場合は、取得日基準で建築年数が25年以内であることが明確にされている書類や耐震基準適合証明書など

居住用の財産を取り壊して、その敷地を売却しました。この場合の特例の適用はどのようになるのでしょうか。

居住用の財産を譲渡した場合の3千万円の特別控除の特例は、原則として家屋や、家屋と一括して売却する敷地の場合のみが適用対象となりますので、敷地だけの売却は適用範囲に含まれません。
しかし、以下の要件の全部に該当する場合は、特例の適用が受けられます。
1.対象のマイホームを取り壊した日から1年以内に敷地の売却契約をしていること。
2.対象のマイホームでの居住をやめた日から3年目となる年の12月31日までに譲渡を完了すること
3.対象のマイホームを取り壊してから、その敷地の売却契約日まで貸し付けなどやそれ以外の用途につかわれていないこと

*家屋の一部だけを取り壊して敷地を売却した際に、残りの家屋が住める状態になっている場合は、この特例の対象に含まれません。

只今私は地方に転勤中で、家には妻子だけが暮らしています。この妻子の暮らしている家を売りたいと思いますが、この場合の特例の適用はどのようになるのでしょうか。

居住用の財産を売却する場合に、その譲渡所得から最高3千万円まで控除してもらうことができる特例があり、これは所有者の本人が暮らしているマイホームの場合だけを対象とするのが原則となっています。
しかし、特定の事情がある場合は、所有者の本人が暮らしていなくとも、子供や妻だけが暮らして要る家屋は、特例の対象に含まれます。
所有者の本人が転地療養や転勤などの事情があって、妻・子供と離れて1人で他の場所で生活をしている場合、これらの事情がなくなったら妻子と共に元の家屋で居住すると認められる場合となります。
同時に、家屋を売却した人が売却の際に2つ以上の居住用財産を持っていた場合は、売却した人が主に生活している家屋だけがこの特例の適用が受けられます。

共同で所有していた家屋を売却しようとしています。この場合の特例の適用はどのようになるのでしょうか。

居住用の財産を譲渡した場合の3千万円の特別控除の特例を共有者に適用させる場合は、その共有者の持分によることとなります。
ただし、共有者全員の控除額が3千万円ではなく、各共有者に3千万円の控除ができます。この控除の対象となる為には確定申告を行わなければならないので、確定申告書を1人ずつ作成して提出する必要があります。
ちなみに、家屋の所有主は一人であって、敷地だけが共有されている場合は、家屋以外のものは特例の対象から外されることとなります。

自分の居住用として使っていた住宅を売りました。この場合に適用が受けられる特例にはどのようなものがあるのでしょうか。

このような場合には、譲渡所得から所有期間の長短を問わず最高3千万円まで控除してもらえる特例、すなわち「居住用の財産を譲渡した場合の3千万円の特別控除の特例」が受けられます。
この特例の適用を受けるための要件は、以下の通りです。
1.自分のマイホームを売却するか、そのマイホームの敷地や借地権も一括して売却すること:前に居住していた家屋や敷地などは、居住をやめた日から3年目となる年の12月31日までに売却を完了すること
2.売却した年の前の年・前々年にこの特例・繰越控除損益通算の特例・買い換えや交換の特例の適用対象になっていないこと
3.売却した家屋と敷地について、収用の場合の特別控除などの他の特例の適用対象にもなっていないこと
4.災害で滅失した場合の家屋に関しては、居住をやめた日から3年目となる年の12月31日までにその敷地を売却すること。
5.居住していた家屋・居住をやめた家屋を取り壊した場合は、以下の2つの要件を全て満足させること。
(1)家屋を取り壊してから譲渡の契約を結んだ日まで、その敷地を貸駐車場などやそれ以外の用途に使っていないこと
(2)対象の敷地の譲渡契約が、家屋を撤去した日から1年以内に結ばれ、同時に居住をやめた日から3年目の年の12月31日までに売却を完了すること
6.売却する側と購入する側の関係が、夫婦や親子、内縁関係の人、生計を一つにする親族、特殊な関係の法人などの特別な間柄ではないこと

一方、この特例の適用が受けられない家屋は以下の通りです。
1.この特例だけが目的で入居しているとみなされる家屋
2.居住用の家屋を新築する期間内だけ借り住まいとして使用した家屋、それ以外の一時的な目的で入居したとみなされる家屋
3.別荘のように、娯楽や趣味、保養のための家屋

この適用の対象になるためには、確定申告書を提出する際に以下の書類も添付する必要があります。
1.譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼明細書):土地・建物用となります。
2.居住用の財産を売却した日から2カ月が過ぎた後に、その居住用の財産の管轄市区町村から交付してもらった住民票や除票住民票のコピー