特定のマイホームの譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例の対象になるための添付書類と申告手続きについて教えて下さい。

ある特定のマイホームの譲渡損失額が発生した年度分に、この特例の適用を受けるためには、そのマイホームの譲渡損失が発生した年度分の所得税に対し、この特例の対象になろうとする旨の内容があり、同時に以下の書類全てを添えてある確定申告書を提出してください。
1.特定の居住用財産の譲渡損失額の明細書(確定申告書附票)
2.特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除損益通算の対象になる金額の計算書
3.売却したマイホームに関わる以下の書類
(1)売買契約書や登記事項証明書のコピーなどで、所有の期間が5年以上であることが明確であること
(2)売却日から2カ月が過ぎた後に交付してもらった除票住民票や住民票のコピー:交付先は、対象のマイホームの所在地の管轄市区町村となります。
(3)売買契約日の前の日の対象のマイホームの住宅ローンの残高証明書

特定のマイホームの譲渡損失額が発生した年の次の年度分以降の年度分に、この特例の適用を受けるためには、以下のものが要ります。
1.損益通算の適用の対象になった年度分の次の年度分から繰越控除の適用対象になる年度分まで引き続き確定申告を行うこと
2.損益通算の適用の対象になった年度分に対し、上記のすべての書類が添えてアツ期限内申告を行ったこと

ある特定の居住用の資産の譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例の適用対象となる特定譲渡と譲渡資産にはどのようなものがあるのでしょうか。

この特例の適用が受けられる対象譲渡資産は、一定の要件を満足する特定譲渡で行われ、また一定の要件を満足するマイホームであることになります。
ここでの特定譲渡の要件と、譲渡するマイホームの範囲は、以下の通りになります。

まず、特定譲渡の要件です。
1.2013年12月31日までの譲渡が行われること:一般的な売買以外にも、借地権の設定などの譲渡所得の発生根拠となる不動産などの貸し付けも含まれます。
2.譲渡を行う個人の親族などに対する贈与や譲渡は、出資で行う譲渡ではないこと:親族の扱いにある範囲は、この特例の対象の親族と同様です。

譲渡するマイホームの範囲は、個人所有の家屋や土地などで、譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年以上であるものの中で、以下のようなものになります。
1.譲渡を行う個人が居住用として使っている家屋で、日本内にあるもの:居住用の家屋が2つ以上である場合は、主に居住用として使っている1つの家屋に限られ、家屋の中で居住用以外の用途に使っている部分があったら、その部分は除外となります。
2.1の家屋で、その個人の居住用として使われなくなったもの:居住用として使わなくなった日から同日以降3年を超える日の含まれる年の12月31日までの期間内に譲渡されるものに限られます。
3.1と2の家屋と、その家屋の敷地の用途として使われている土地など
4.譲渡を行う個人の1の家屋が、災害などによって滅失した場合に、その家屋を引き続けて所有していたら、譲渡を行った年の1月1日時点での所有期間が5年以上になっていることになる家屋の敷地として使われている土地など:災害が生じた日から同日以降3年が過ぎた日の含まれる年の12月31日までの期間内に譲渡されるものに限られます。
*東日本大震災で滅失された場合は、災害日から7年が過ぎた日の含まれる年の12月31日までになります。

住宅ローンが残っている家を売りましたが、譲渡損失が生じてしまいました。この場合に適用してもらえる特例などはないのでしょうか。

「特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除損益通算の特例」という制度があります。これは、2013年12月31日までに住宅ローンがある居住用財産を住宅ローンの債務残高を下回る額数で売却することで発生した損失に対し、一定要件を満足するものに限って、その損失を他の所得から控除することを可能にする制度です。さらに損益通算をしても残りの損失額があった場合は、その譲渡年の次の年の後3年以内に繰り越して控除することもできます。この控除は、新しいマイホームを買わなくても適用が受けられます。

その譲渡損失の損益通算減額は、居住用財産の売買契約日の前の日の住宅ローンの残高から売却額を引いた残額となります。
例えば、売却の代金が2千万円で購入代金が6千万円、そして借り伊勢金残高が3千万円の場合は、譲渡損失額は4千万円となり、損益通算限度額は1千万円となります。この場合は譲渡損失額が損益通算限度額より多額であるため、1千万円が譲渡損失額となり、損益通算が可能な金額となります。

この特例の適用対象になるために満足する必要がある要件には、以下の4つがあります。
1.個人の自身が暮らしている居住用財産を譲渡すること。同時に、以前に暮らしていた居住用財産の場合は、暮らさなくなった日から3年目となる年の12月31日までに譲渡が完了すること。この譲渡には、親族などへの譲渡が除外され、譲渡所得の規範となる不動産などの貸し付けは含まれます。
2.譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以上である居住用財産で、日本内にあるものを譲渡すること
3.譲渡を行った居住用財産の売買契約日の前の日に、その財産に関わる償還期間が10年を超える住宅ローンの残高があること
4.居住用財産の譲渡額が上記の3の住宅ローンの残高を下回ること

この特例の適用から外される場合は、以下のようになります。
1.繰越控除の適用範囲から外される場合:所得金額の合計が3千万円以上である年があったら、その年だけは控除の対象から外されます。
2.繰越控除損益通算の両方の適用から外される場合
(1)居住用財産の売主と買主が、夫婦や親子、生計を一つにする親族、特殊な関係のある法人、内縁関係の人などの特別な関係の場合
(2)居住用財産を売った年の前年・前々年に以下の特例の対象になっている場合
a. 特定の居住用の財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
b. 特定の居住用の財産を買換える場合の長期譲渡所得の課税の特例
c. 居住用の財産の譲渡所得の3千万円の特別控除
d. 居住用の財産の譲渡を行った場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
(3)居住用財産を売った年の前の年の以前3年以内の年の時点で発生した他の居住用財産の譲渡損失額について、ある特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の対象になっている場合
(4)居住用財産を売った年や、その年の前の年の以前3年以内の年の時点に行われる資産譲渡に関して、居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の繰越控除損益通算の特例の対象になっている場合
*住宅借入など特別控除制度との併用は可能です。

この特例の適用を受けるための手続きは、繰越控除損益通算によって若干異なります。
繰越控除の場合は、1損益通算に必要であった全ての書類を添えた期限内申告書を出したこと、2損益通算を適用してもらった年度分の次の年から繰越控除を適用する年度分まで引き続けて確定申告書:損失申告用を出すこととなります。

損益通算の場合は、確定申告書に以下の書類を添付してください。
1.特定の居住用の財産の譲渡損失の損益通算繰越控除の対象になる金額の計算書
2.特定の居住用の財産の譲渡損失額の明細書(確定申告書付表)
3.売った居住用財産に関する以下の書類
(1)売買契約日の前年時点でのその財産の住宅ローンの残高証明書
(2)売買契約書や登記事項証明書のコピーなどで、所有期間が5年以上であることが明確にされているもの
(3)売却日から2カ月を過ぎた後に、交付を受けた除票住民票や住民票のコピー:このコピーは、その居住用住宅の管轄市町村長からもらってください。

居住用の財産を取り壊して、その敷地を売却しました。この場合の特例の適用はどのようになるのでしょうか。

居住用の財産を譲渡した場合の3千万円の特別控除の特例は、原則として家屋や、家屋と一括して売却する敷地の場合のみが適用対象となりますので、敷地だけの売却は適用範囲に含まれません。
しかし、以下の要件の全部に該当する場合は、特例の適用が受けられます。
1.対象のマイホームを取り壊した日から1年以内に敷地の売却契約をしていること。
2.対象のマイホームでの居住をやめた日から3年目となる年の12月31日までに譲渡を完了すること
3.対象のマイホームを取り壊してから、その敷地の売却契約日まで貸し付けなどやそれ以外の用途につかわれていないこと

*家屋の一部だけを取り壊して敷地を売却した際に、残りの家屋が住める状態になっている場合は、この特例の対象に含まれません。

只今私は地方に転勤中で、家には妻子だけが暮らしています。この妻子の暮らしている家を売りたいと思いますが、この場合の特例の適用はどのようになるのでしょうか。

居住用の財産を売却する場合に、その譲渡所得から最高3千万円まで控除してもらうことができる特例があり、これは所有者の本人が暮らしているマイホームの場合だけを対象とするのが原則となっています。
しかし、特定の事情がある場合は、所有者の本人が暮らしていなくとも、子供や妻だけが暮らして要る家屋は、特例の対象に含まれます。
所有者の本人が転地療養や転勤などの事情があって、妻・子供と離れて1人で他の場所で生活をしている場合、これらの事情がなくなったら妻子と共に元の家屋で居住すると認められる場合となります。
同時に、家屋を売却した人が売却の際に2つ以上の居住用財産を持っていた場合は、売却した人が主に生活している家屋だけがこの特例の適用が受けられます。

昔生活していましたが、今は開いている家を売ろうとしています。この場合の3千万円の特例の適用はどのようになるのでしょうか。

居住用の財産を売却する場合に、その譲渡所得から最高3千万円まで控除してもらうことができる特例は、原則として現在所有者の自分が住んでいる居住用財産の売却に適用されます。
ただし、過去に生活していた居住用財産の売却の際に、以下の2つの要件を全部満足する場合はこの特例の適用が受けられます。
1.売却した家屋は売却した本人がが所有者として生活していたもの
2.売却した本人が居住をやめた日から3年が過ぎた年の12月31日までにその家屋を売却すること。この時期を過ぎてからは特例の適用が不可能となります。

敷地と、その敷地の上にある家屋の所有者が同一人物ではありません。この場合の控除の適用はどのようになるのでしょうか。

居住用の財産を譲渡した場合の3千万円の特別控除の特例は、家屋の持ち主が家屋と敷地を同時に譲渡した場合に適用されるのが原則ですが、敷地と家屋の持ち主が異なり、一定の要件に全部該当する場合は、敷地の持ち主も特例の適用対象になります。
1.家屋と敷地を一括して売却すること
2.家屋と敷地の持主が親族関係で、生計を一つにしていること
3.敷地の所有権を持っている人は、対象家屋の所有権を持っている人と一緒にその家屋で暮らしていること

この場合の控除額は、家屋と敷地の所有者たちと合わせて3千万円が限度となります。控除額の差し引き順番は、家屋→敷地となります。このことから、敷地の持ち主が控除してもらえる金額は、3千万円から家屋の所有者の控除適用額を引いた残額となります。

例えば、家屋を所有している夫が得た譲渡益が2千万円で、敷地を所有している妻の譲渡額が2千万円となっている場合、特別控除額の3千万円から越訴の譲渡益の2千万円を引いた1千万円が、妻の譲渡益から控除してもらえる限度額となります。したがって、この場合の妻の課税対象となる譲渡所得金額は、1千万円となります。

共同で所有していた家屋を売却しようとしています。この場合の特例の適用はどのようになるのでしょうか。

居住用の財産を譲渡した場合の3千万円の特別控除の特例を共有者に適用させる場合は、その共有者の持分によることとなります。
ただし、共有者全員の控除額が3千万円ではなく、各共有者に3千万円の控除ができます。この控除の対象となる為には確定申告を行わなければならないので、確定申告書を1人ずつ作成して提出する必要があります。
ちなみに、家屋の所有主は一人であって、敷地だけが共有されている場合は、家屋以外のものは特例の対象から外されることとなります。

居住用の財産を売却した際の軽減税率の制度について教えてください。

ある個人自身が居住していた居住用の財産を売却して、ある一定の要件に該当する場合は、長期譲渡所得税額を一般の場合より低い税率で行う軽減税率の特例の対象になります。
この特例の対象になれる要件は以下の通りで、全ての要件に該当する必要があります。
1.自分が居住している日本内の家屋の売却や、家屋とその敷地を同時に売却すること。同時に、前に居住していた家屋と敷地に関しては、居住をやめた日から3年目となる年の12月31日まで売却が完了すること。災害で滅失した場合は、対象の敷地を、居住をやめた日から3年目となる年の12月31日まで売却すること
2.売却した年の1月1日の時点で売却した家屋と敷地の所有期間が両方とも10年以上であること
3.売却した年の前の年・前々年にこの特例の対象になっていないこと
4.売却した家屋と敷地に関して、居住用の資産の買い換え・交換の特例などの他の特例の対象になっていないこと:居住用の財産を売却した際の3千万円の特別控除と軽減税率の特例は重複して受けることが可能です。
5.売却をする側と購入する側の関係が、夫婦や親子、内縁関係の人、生計を一つにする親族、特殊な関係がある法人などの特別な間柄ではないこと

この特例による税率は課税長期譲渡所得額の額数によって異なり、課税長期譲渡所得が6千万円を超えない場合は1割となり、6千万円以上の場合は、(課税長期譲渡所得額+6千万円)X0.15+600万円の税額となります。
ここでの課税長期譲渡所得額は、
(建物や土地の売却に伴う収入金額)‐(譲渡費用+取得費)‐特別控除
の計算式で算出されます。
*2013年から2037年までは、復興特別所得税として年度分ごとの基準所得税額の2.1%を所得税と共に申告と納付を行います。

この特例の適用のための手続きは、以下の書類を添付した確定申告書を提出してください。
1.売却したマイホームと敷地の登記事項証明書
2.譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
3.居住用の家屋を売却した日から2カ月が過ぎた後に交付してもらった除票住民票や住民票のコピー:これらのコピーは、売却した家屋の所在地の市区町村からもらってください。

自分の居住用として使っていた住宅を売りました。この場合に適用が受けられる特例にはどのようなものがあるのでしょうか。

このような場合には、譲渡所得から所有期間の長短を問わず最高3千万円まで控除してもらえる特例、すなわち「居住用の財産を譲渡した場合の3千万円の特別控除の特例」が受けられます。
この特例の適用を受けるための要件は、以下の通りです。
1.自分のマイホームを売却するか、そのマイホームの敷地や借地権も一括して売却すること:前に居住していた家屋や敷地などは、居住をやめた日から3年目となる年の12月31日までに売却を完了すること
2.売却した年の前の年・前々年にこの特例・繰越控除損益通算の特例・買い換えや交換の特例の適用対象になっていないこと
3.売却した家屋と敷地について、収用の場合の特別控除などの他の特例の適用対象にもなっていないこと
4.災害で滅失した場合の家屋に関しては、居住をやめた日から3年目となる年の12月31日までにその敷地を売却すること。
5.居住していた家屋・居住をやめた家屋を取り壊した場合は、以下の2つの要件を全て満足させること。
(1)家屋を取り壊してから譲渡の契約を結んだ日まで、その敷地を貸駐車場などやそれ以外の用途に使っていないこと
(2)対象の敷地の譲渡契約が、家屋を撤去した日から1年以内に結ばれ、同時に居住をやめた日から3年目の年の12月31日までに売却を完了すること
6.売却する側と購入する側の関係が、夫婦や親子、内縁関係の人、生計を一つにする親族、特殊な関係の法人などの特別な間柄ではないこと

一方、この特例の適用が受けられない家屋は以下の通りです。
1.この特例だけが目的で入居しているとみなされる家屋
2.居住用の家屋を新築する期間内だけ借り住まいとして使用した家屋、それ以外の一時的な目的で入居したとみなされる家屋
3.別荘のように、娯楽や趣味、保養のための家屋

この適用の対象になるためには、確定申告書を提出する際に以下の書類も添付する必要があります。
1.譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼明細書):土地・建物用となります。
2.居住用の財産を売却した日から2カ月が過ぎた後に、その居住用の財産の管轄市区町村から交付してもらった住民票や除票住民票のコピー