ある特定の居住用の財産、すなわちマイホームを、2013年12月31日までに売却を行い、その代わりのマイホームと買い換えた場合は、一定の要件の下、譲渡益にかかる課税が将来に繰り延べられます。特定の居住用の財産の買い換えの特例です。この特例で譲渡益にかかる課税は繰り延べることとなり、非課税になるわけではないことに注意してください。
この特例の対象になるための要件は、以下の通りとなります。
１．特例を受けたい個人が暮らしている家屋か、家屋とその敷地を一括して売却すること。前に暮らしていた家屋・敷地の場合は、暮らさなくなった日から3年目となる年の12月31日までに売却すること。
２．居住用の財産を売却した際の軽減税率の特例・売却した年の前の年と前々年に居住用の財産の譲渡が行われた場合の3千万円の特別控除の特例・居住用の財産の譲渡損失に関する繰越控除・損益通算の特例の適用対象ではないこと。
３．売却する居住用の財産と買い換える居住用の財産は、日本内にあるもので、売却する居住用財産は収用などの場合の特別控除などの他の控除の適用対象になっていないこと。
４．売却の代金が1億5千万円を超えないこと：特例の適用対象になる居住用財産と一緒に使っていた部分の別途分割で売る場合の代金の判定は、居住用財産を売った年の2年前の年から、2年あとの年までの5年間にわたって分割売却を行った部分も含めます。
このことから、居住用財産を売った年とその前年と前々年の売却の代金の合計が1億5千万円を超えず、特例の対象になっている場合、居住用財産を売った年の次の年や翌々年にこの特例の適用対象となった居住用財産の残りの部分の売却代金の合計が1億5千万円以上となった場合は、その売却日から4ヶ月以内に修正申告書と納税が必要です。
５．売却した人が暮らした期間が10年を超え、同時に売却年の1月1日に売却家屋・売却敷地の所有期間が同じく10年以上であること。
６．買い換えの建物の床面積が５０㎡を超えるもので、買い換えの土地の面積は５００㎡を超えないもの。
７．居住用財産を売却した年の前の年から次の年までの3年以内に居住用財産を買い換えることと、買い換えの居住用財産は、一定の期間までには暮らすこと：買い換えたマイホームを居住用として使い始める期間は、その居住用の資産の取得時期によって以下のようにことなります。
（１）売却年やその前の年に取得した場合は、売却年の次の年の12月31日まで
（２）売却年の次の年に取得した場合は、取得年の次の年の12月31日まで
８．買い換える居住用資産が、耐火建築物の中古の住宅である場合は、取得日の前の25年以内に建てられたものであること。しかし、2005年4月1日の後に取得した耐火建築物の中古の住宅の中で一定の耐震基準を満足するものや、耐火建築物以外の中古の住宅については建築年数の制限がされません。
９．居住用の資産を売却した人とそれを購入した人との関係が、夫婦や親子、または生計を一つにしている親族、特殊な関係がある法人、内縁関係の人などの特別の間柄ではないこと。
この特例の適用対象になるためには、必要項目を記載した確定申告書に、以下の書類を添付する必要があります。
１．譲渡所得の内訳書
２．売買契約書のコピーなどで、売却の代金が1億5千万円を超えないことが明確にされているもの
３．売却した資産の登記事項証明書などで、所有の期間が10年以上である物を明確にしているもの
４．買い換えの資産の所在地の管轄市区町村長から交付してもらった住民票のコピー
５．売却した資産の所在地の管轄市区町村長から交付してもらった住民票のコピー・戸籍の附表のコピーなどで、売却した財産の居住期間が10年を超えていることが明確にされているもの
６．買い換えた資産の売買契約書や登記事項証明書のコピーで、取得したことや買い換えの資産の面積が明確にされているもの
７．買い換えた資産が耐火建築物の中古の住宅である場合は、取得日基準で建築年数が25年以内であることが明確にされている書類や耐震基準適合証明書など
