マイホームを買い換えました。この場合の譲渡損失の損益通算や繰越控除の適用の対象になった後の修正申告はどのようにすればいいのでしょうか。

買い換える場合の譲渡損失の損益通算を適用して所得税の確定申告をした人が、譲渡年の次の年末までに新しいマイホームを取得しない場合や、買い換えの資産を取得した年の年末に、その買い換えの資産に必要な住宅借入金などの額数がない場合、買い換えの資産を取得した年の次の年の年末までに、その資産を対象者の居住用として使わない場合は、各損益通算の定めの適用が不可能なこととなるので、譲渡資産の譲渡年の次の年末か、次の年末から4ヶ月以内に損益通算を行った年度分の所得税に関して修正申告書を出し、同時に提出した修正申告書に応じる期限以内に、納付すべき税額を納めなければなりません。

また、マイホームを買い換えた時の譲渡損失の繰越控除の定めによって所得税の確定申告を行った人が、買い換えの資産を得た年の次の年末までにその資産を対象者の居住用として使わない場合は、同日から4ヶ月以内に繰越控除を行った年度分の所得税に関する修正申告書を出して、同時に提出した修正申告書に応じる期限以内に、納付すべき税額を納めなければなりません。

*東日本大震災でやむを得ない事情が発生し、買い換えの資産の取得期間以内に取得ができなくなった場合は、納税地の管轄税務署長の承認手続きをして、2013年12月31日までその取得期間の延長が認められます。

マイホームを買い換えました。この場合の譲渡損失の繰越控除と損益通算の順番はどのようになるのでしょうか。

建物や土地などの譲渡によって損失の額数が発生した場合、その損失額を建物や土地など以外の資産の譲渡所得額・他の各種所得額と損益通算することはできないのが原則です。しかし、ある一定のマイホームの譲渡損失額に関しては、他の各種所得や建物・土地以外の譲渡所得と損益通算することが可能で、このような通算をしても控除がしきれない損失額は当概年の次の年以降3年間にわたる繰越控除ができる特例の制度があります。この控除の定めによる損益通算繰越控除は、以下の順番によります。

損益通算の場合は、最初にその年度分の経常所得額(給与、配当、利子、事業、雑所得など)について損益通算の定めによる控除をし、特例の譲渡損失額を以下のaからgまでの順番で控除を行います。
a.総合短期譲渡所得額
b.総合長期譲渡所得額
c.一時所得額
d.土地などに関わる事業所得などの額数
e.経常所得額
f.山林所得額
g.退職所得額
その上、当該年の前の年以前の3年以内に純損失額があったら、その純損失の繰越控除をし、純損失以外に雑損失もある場合は、純損失の繰り越しを行った後、雑損失の繰越控除もします。純損失や雑損失の順番は、一番古い年度分の損失からとなります。

繰越控除の順番は、最初に当該年度分の損益通算の定めによる控除をします。それから、当該年の前の年以前の3年以内に純損失額があったら、その繰越控除をします。順番は、一番古い年度分の損失からとなります。
純損失の控除が終わったら特例の繰越控除をしますが、順番は以下のaからfまでの金額からとなります
a.分離長期譲渡所得額
b.分離短期譲渡所得額
c.総所得額
d.土地などに関わる事業所得などの額数
e.山林所得額
f.退職所得額
これらの繰越控除が終わった後、雑損失の額数があったら、その繰越控除をします。順番は純損失と同様、一番古い年度分のものからになります。

マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例の対象になるための手続きについて教えてください。

この特例の適用対象になるためには、マイホームに対する譲渡損失が発生した年度分の所得税に関して、特例の対象になりたいという旨の内容があって、同時に以下の書類が添えてある確定申告書を出してください。
1.居住用の財産の譲渡損失額の明細書(確定申告書付表)
2.居住用の財産の譲渡損失の繰越控除損益通算の対象になる金額の計算書
3.譲渡資産に関わる登記事項証明書や売買契約書のコピーとこれらと同等の書類で、以下の事項が明確にされているもの
*譲渡資産の中で土地などが含まれている場合の面積
*譲渡年の1月1日に、譲渡資産の所有期間が5年以上であること
4.譲渡資産の管轄市町村長などから交付してもらった譲渡者の戸籍の附表のコピーや住民票のコピー、またはこれらと同級の書類で、特定の譲渡を行った人が譲渡資産を居住用として使っていたことが明確にされているもの
5.買い換えの資産に関わる売買契約書や登記事項証明書とその他の書類で、以下の事項が明確にされているもの
*買い換えの資産を得たこと
*買い換えの資産を得た年月日
*買い換えの資産に関わる家屋の床面積の中で、居住用として使う部分の床面積が50㎡を超えること
6.取得した買い換えの資産に関わる住宅借入金などの残高証明書
7.買い換えの資産の所在地の管轄市町村長などから交付してもらった住民票のコピー

この特例を適用して確定申告を行う人は上記の5~7の書類を、マイホームの譲渡年の年末までに買い換えの資産を得る場合はその確定申告書の提出日までに、マイホームの譲渡年の次の年中に買い換えの資産を得る場合にはその次の年度分の所得税の確定申告書の提出期限までに出す必要があります。

マイホームの買い換えによって発生した譲渡損失の繰り越し控除の特例の対象になるためには、その譲渡損失が発生した年度分の所得税について上記の書類が添えられている確定申告書を提出期限までに出すことに加えて、その後の年度分に関しても引き続けて確定申告書を出して、同時に確定申告書に買い換え資産に関わる住宅借入金などの残高証明書などの以下の書類を添えてください。
1.繰越控除の特例の対象になろうとする各年の12月31日の買い換え資産に関わる住宅借入金などの残高証明書
2.通算した後、譲渡損失額やその金額計算の基礎、その他の参考になるべき事項が書かれた明細書

マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例の対象に含まれる住宅ローンにはどのようなものがあるのでしょうか。

この特例の対象になる買い換え資産に必要な住宅ローンは、以下の三つの要件の全部に該当する借入金や債務になります。

(1)住宅の取得や新築、住宅の敷地用として使われる土地などの取得のための直接必要とされる借入金・債務であること
(2)賦払いの期間が10年を超える割賦払いの方法で支払われたもの・償還期間が10年を超える割賦償還の方法で返済されるものであること
割賦払いや割賦償還とは、支払いや返済の期日が年や月などの1年以下の期間が単位となり、大概規則的に決まっている方法のことです。なお、各期日の支払額や返済額が、前もって具体的に決められていなければなりません。
月払いの場合、10年を超える償還期間は、対象の住宅ローンなどの最初の支払いの月や返済の月から返済が終わる月までの期間で計算されます。
(3)ある一定の人からの債務・借入金であること
ここで「ある一定の人」とは、(1)に必要な資金を補充するために、独立行政法人住宅金融支援機構、信用金庫、農業協同組合、銀行などをいいます。

マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例の対象に含まれる特定譲渡に関して教えて下さい。

この特例の適用の対象になる特定譲渡とは、一般の売却以外にも、借地権を設定するなどの譲渡所得の規範となる不動産などの貸付が含まれるものも入りますが、その個人の親族などに対する贈与や譲渡、出資による譲渡は除外となります。
当該年中の特定譲渡が2つ以上である場合は(居住用の財産が2つ以上で、同一年中に全部売った場合)、1つの特定譲渡に限られて特例の適用を受けることが可能です。

*ここでの親戚などとは、以下の項目に当てはまる人となります。
(1)対象の個人の直系血族・配偶者
(2)対象の個人の親族で、その個人と生計を一つにしている人や、譲渡資産である家屋の譲渡を受けた後、その個人とその家で同居する人
(3)対象の個人とまだ婚姻の届出は出していないが、事実上婚姻関係と同様の事情の人やその人の親族で生計を一つにしている人
(4)(1)~(3)の人と、その対象の個人の使用人意外の人で、その個人から受ける金銭などの財産によって生計の維持をしている人やその人の親族で生計を一つにしている人
(5)対象の個人、(1)~(2)の親族、その個人の使用人・使用人の親族で使用人と生計を一つにしている人、その個人にかかわる(3),(4)の人を判断する規範となる株主などとした時に、同族関係やこれと同等の関係であることになる会社や法人

マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例の対象になる買い換え資産と譲渡資産の範囲について教えてください。

まず、買い換え資産の範囲から説明します。
この特例の適用が受けられる買い換えの資産は、譲渡資産の譲渡を行った個人が居住用として使っていた家屋で以下の項目に当てはまるものや、その家屋の敷地用として使う土地などで、日本内にあるものとなります。
1.家屋の1棟当たりの床面積の中で、個人が居住用として使う部分の床面積が50㎡以上であるもの
2.1棟の家屋の中で、独立部分を区分して所有する場合に、その独立部分の床面積の中でその個人が居住用として使う部分の床面積が50㎡を超えるもの

次に、譲渡資産の範囲から説明します。
この特例の適用が受けられる譲渡資産は、個人の所有である土地や家屋などで、譲渡を行った年の1月1日基準で、その所有期間が5年以上である中で以下の項目に当てはまるものとなります。
1.譲渡を行う個人が居住用として使っている家屋で、日本内にあるもの:居住用として使っている家屋が2つ以上ある場合は、主に居住用として使っている1つの家屋に限られます。また、譲渡の対象になる家屋に中で居住用以外の用途で使っている部分があったら、その部分は除外されることとなります。
2.1の家屋で、その個人の居住用として使われなくなったもの:個人の居住用として使わなくなった日から同日の後3年が過ぎた日が含まれる年の12月31日までの間に譲渡が行われたものに限られます。
3.1や2の家屋と、その家屋の敷地用として使われている土地など
4.譲渡を行う個人の1の家屋が災害などで滅失した時に、その個人が滅失した家屋を引き続けて所有していたら、譲渡年の1月1日に所有期間が5年以上になるその家屋の敷地用として使われていた土地など:災害が発生した日から同日の後3年が過ぎた日の含まれる年の12月31日までの間に譲渡が行われたものに限られます。

マイホームを買い換えたのですが、譲渡の際に損失額が発生してしまいました。この場合どうしたらいいのでしょうか。

今まで暮らしていたマイホームを2013年12月31日までに売って、新しいマイホームを買った時に、元のマイホームの譲渡の際に損失が発生した場合は、一定要件を満足するものに限って、その譲渡損失を当年の事業所得や給与所得などの他の所得から損益通算をすることが可能です。それに、損益通算をしても譲渡損失がまだ残っている場合は、当該年の次の年以降3年以内に繰越控除をすることが可能です。このような特例を、マイホームの買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除損益通算の特例と呼びます。
この特例の適用の対象になるための要件は、以下の5つとなります。
1.自分の暮らしているマイホームを譲渡すること。または、以前に暮らしていたマイホームの場合は、暮らさなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡をすること。ここでの譲渡には、親族などを対象にして行う譲渡は場外になり、譲渡所得のもととなる不動産などの貸し付けは含まれます。
2.譲渡年の1月1日の所有期間が5年以上である資産で、日本内にあるものを譲渡すること
3.譲渡年の前の年の1月1日から売却年の次の年の12月31日までの間に、日本国内の資産で、家屋の床面積が50㎡を超えるものを得たこと
4.買い換えの資産の取得年の次の年の12月31日までの間に、居住用として使うことや、使う見込みであること
5.買い換えの資産の取得年の12月31日に、その資産と関係のための償還期間10年を超える住宅ローンがあること

この特例の対象になれない場合は、以下の通りです。
1. 繰越控除の対象になれないケース
(1) もとのマイホームの敷地の面積が500㎡以上の場合:500㎡以上の部分の譲渡損失額は特例の適用が不可能です。
(2) 繰越控除の適用年の12月31日に、新しいマイホームについて償還期間が10年を超える住宅ローンが無い場合
(3) 合計所得額が3千万円以上の場合:3千万円以上の年があったら、その年だけは特例の適用が不可能です。
2. 繰越控除損益通算が両方不可能なケース
(1) 元のマイホームの売り主と買主が、夫婦や親子などの、生計を一つにしている特別な関係の場合:特別な関係には、特殊な関係にある法人、内縁関係の人、生計を1つにする家族以外の親族の場合も含まれます。
(2) 元のマイホームを売った年の前の年・前々年に以下の特例の対象になっている場合
*特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
*居住用の財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
*特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
*居住用の財産の譲渡所得の3千万円の特別控除

(3) 元のマイホームを売った年やその年の前の年以前の3年以内に行われる資産の譲渡に対し、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用の対象になっている場合や対象になる場合
(4) 売却年の前の年の以前3年以内に発生した他の毎歩0無の譲渡損失額についてマイホームを買い換えた場合の譲渡損失の特例を貰っている場合
*この特例と住宅借入など特別控除性とは両方の適用を受けることができます。

この特例の適用対象になるための手続きは、以下の通りです。
1. 損益通算をする場合、確定申告書に以下の書類を添えてください。
(1)居住用の財産の譲渡損失の繰越控除損益通算の適用を受ける金額の計算書
(2)居住用の財産の譲渡損失額の明細書(確定申告書付表)
(3)元のマイホームに関わる以下の書類
*元のマイホームを売った日から2カ月が過ぎた後に交付してもらった除票住民票・住民票のコピー
*売買契約書や登記事項証明書のコピーなどで、所有期間が5年以上のことと面積が明確にされるもの
(4)新しいマイホームに関わる以下の書類
*年末の住宅借入金の残高証明書
*売買契約書や登記事項証明書のコピーなどで、取得した年月日や対象家屋の床面積が明確にされるもの
*新しいマイホームの所在地の管轄市区町村から交付してもらった住民票のコピー
2.繰越控除の場合
1.確定申告書に年末の住宅借入金の残高証明書の添付
2.損益通算が適用された年度分に関して、一定の書類が添えてある期限内申告書の提出
3.損益通算が適用された年度分の次の年度分から繰越控除を適用する年度分まで、引き続けて確定申告書の提出が行われること

*被災居住用の財産の敷地にかかわる譲渡期限の延長の特例の制度もあります。

居住用の財産の買い換えの特例の対象に含まれ、住宅を買い換えました。この場合の取得価額になる金額はどのように計算されるのでしょうか。

この特例の適用を受けた場合は、譲渡を行った居住用の資産の譲渡益にかかわる課税が将来に繰り延べられます。ただし、非課税になるわけではありません。
このことから、譲渡したマイホームの取得価額は買い換えたマイホームに引き継がれることになります。この買い換えのマイホームを将来譲渡した場合の譲渡所得からの取得価額は、その買い換えのマイホームの実際の購入価額ではなく、譲渡をした元のマイホームから引き継がれた取得価額になるのです。
具体的には以下の通りになります。

1)売却額=買い換え額
売却額が5千万円で、譲渡にかかった費用は100万円、売却したマイホームの取得価額は3千万円、買い換えたマイホームの購入額は5千万円(建物が1500万円で土地は3500万円)で、引き継がれる取得価額は売却取得価額に譲渡の費用を足した3100万円となります。

この場合の取得価額の土地・建物への分配は以下のようになります。
土地:引き継がれる取得価額X土地の買い換え購入額/買い換えたマイホームの購入額=2170万円
建物:引き継がれる取得価額X土地の買い換え購入額/買い換えたマイホームの購入額=930万円

2)売却額>買い換え額
売却額が5千万円で、譲渡にかかった費用は100万円、売却したマイホームの取得価額は3千万円、買い換えたマイホームの購入額は6千万円(建物が4200万円で土地は1800万円)で、引き継がれる取得価額は、(売却取得価額+譲渡の費用)+(買い替えの購入額-売却額)=4100万円となります。

この場合の取得価額の土地・建物への分配は以下のようになります。
土地:引き継がれる取得価額X土地の買い換え購入額/買い換えたマイホームの購入額=2870万円
建物:引き継がれる取得価額X土地の買い換え購入額/買い換えたマイホームの購入額=1230万円

3)売却額<買い換え額
売却額が5千万円で、譲渡にかかった費用は100万円、売却したマイホームの取得価額は3千万円、買い換えたマイホームの購入額は4千万円(建物が2500万円で土地は1500万円)で、引き継がれる取得価額は、(売却取得価額+譲渡の費用)X買い替えの購入額/売却額=2480万円となります。

この場合の取得価額の土地・建物への分配は以下のようになります。
土地:引き継がれる取得価額X土地の買い換え購入額/買い換えたマイホームの購入額=1550万円
建物:引き継がれる取得価額X土地の買い換え購入額/買い換えたマイホームの購入額=930万円

売却した金額より少額でマイホームを買い換えました。この場合の特例の適用はどのようになるのでしょうか。

マイホームの買い換えに関する特例の対象になる場合、売却した金額より多額で買い換えた場合は、所得税の課税が未来に繰り延べることとなり、売却をした年については譲渡所得をなかったものにします。
一方、売却金額より少額で買い換えた場合は、その差額を収入金額にして譲渡所得額の計算をします。
所得税が賦課される場合の譲渡所得額の計算は以下の通りになります。

1.収入額=売却金額-買い替えの金額
2.必要経費=(売却したマイホームの取得費+譲渡費用)X(上記1/売却金額)
3.譲渡所得額=上記1-上記2

マイホームの買い換えの場合の特例があると聞きました。この特例について詳しく教えてください。

ある特定の居住用の財産、すなわちマイホームを、2013年12月31日までに売却を行い、その代わりのマイホームと買い換えた場合は、一定の要件の下、譲渡益にかかる課税が将来に繰り延べられます。特定の居住用の財産の買い換えの特例です。この特例で譲渡益にかかる課税は繰り延べることとなり、非課税になるわけではないことに注意してください。

この特例の対象になるための要件は、以下の通りとなります。
1.特例を受けたい個人が暮らしている家屋か、家屋とその敷地を一括して売却すること。前に暮らしていた家屋・敷地の場合は、暮らさなくなった日から3年目となる年の12月31日までに売却すること。
2.居住用の財産を売却した際の軽減税率の特例・売却した年の前の年と前々年に居住用の財産の譲渡が行われた場合の3千万円の特別控除の特例・居住用の財産の譲渡損失に関する繰越控除損益通算の特例の適用対象ではないこと。
3.売却する居住用の財産と買い換える居住用の財産は、日本内にあるもので、売却する居住用財産は収用などの場合の特別控除などの他の控除の適用対象になっていないこと。
4.売却の代金が1億5千万円を超えないこと:特例の適用対象になる居住用財産と一緒に使っていた部分の別途分割で売る場合の代金の判定は、居住用財産を売った年の2年前の年から、2年あとの年までの5年間にわたって分割売却を行った部分も含めます。
このことから、居住用財産を売った年とその前年と前々年の売却の代金の合計が1億5千万円を超えず、特例の対象になっている場合、居住用財産を売った年の次の年や翌々年にこの特例の適用対象となった居住用財産の残りの部分の売却代金の合計が1億5千万円以上となった場合は、その売却日から4ヶ月以内に修正申告書と納税が必要です。
5.売却した人が暮らした期間が10年を超え、同時に売却年の1月1日に売却家屋・売却敷地の所有期間が同じく10年以上であること。
6.買い換えの建物の床面積が50㎡を超えるもので、買い換えの土地の面積は500㎡を超えないもの。
7.居住用財産を売却した年の前の年から次の年までの3年以内に居住用財産を買い換えることと、買い換えの居住用財産は、一定の期間までには暮らすこと:買い換えたマイホームを居住用として使い始める期間は、その居住用の資産の取得時期によって以下のようにことなります。
(1)売却年やその前の年に取得した場合は、売却年の次の年の12月31日まで
(2)売却年の次の年に取得した場合は、取得年の次の年の12月31日まで
8.買い換える居住用資産が、耐火建築物の中古の住宅である場合は、取得日の前の25年以内に建てられたものであること。しかし、2005年4月1日の後に取得した耐火建築物の中古の住宅の中で一定の耐震基準を満足するものや、耐火建築物以外の中古の住宅については建築年数の制限がされません。
9.居住用の資産を売却した人とそれを購入した人との関係が、夫婦や親子、または生計を一つにしている親族、特殊な関係がある法人、内縁関係の人などの特別の間柄ではないこと。

この特例の適用対象になるためには、必要項目を記載した確定申告書に、以下の書類を添付する必要があります。
1.譲渡所得の内訳書
2.売買契約書のコピーなどで、売却の代金が1億5千万円を超えないことが明確にされているもの
3.売却した資産の登記事項証明書などで、所有の期間が10年以上である物を明確にしているもの
4.買い換えの資産の所在地の管轄市区町村長から交付してもらった住民票のコピー
5.売却した資産の所在地の管轄市区町村長から交付してもらった住民票のコピー・戸籍の附表のコピーなどで、売却した財産の居住期間が10年を超えていることが明確にされているもの
6.買い換えた資産の売買契約書や登記事項証明書のコピーで、取得したことや買い換えの資産の面積が明確にされているもの
7.買い換えた資産が耐火建築物の中古の住宅である場合は、取得日基準で建築年数が25年以内であることが明確にされている書類や耐震基準適合証明書など